Если участок, находящийся в собственности ОЭ, продается и предлагается главе ОЭ Б, какой налог должен быть уплачен, если он увеличит свой капитал и получит 99%-ную долю?
Участок: купля-продажа
18. 09. 2007 Рынок печатной земли стремительно растет. Земля становится обычным предметом купли-продажи. Однако есть одно существенное отличие: земля не облагается налогом. Это означает, что налогообложение сделок зависит от того, кто был предыдущим владельцем.
Критерии определения расходов.
Предприятия имеют право учитывать расходы на приобретение земли с 1 января 2007 года. Такая возможность предусмотрена § 264.1, внесенным в Налоговый кодекс законом № 268-ФЗ от 30 декабря 2006 года. Следует отметить, что законодатели разрешают амортизировать только расходы на приобретение земли, которая на момент покупки находилась в государственной или муниципальной собственности. Их продавцом является исполнительный принцип или муниципалитет. Кроме того, налоговый кодекс устанавливает следующие условия Компания может исключить расходы на покупку земли, если участок приобретается для капитального строительства или на нем расположено здание (Налоговый кодекс § 264.1(1)). Кроме того, компания, приобретающая участок под зданием, должна быть собственником здания. По закону только собственник здания имеет право приобрести участок под ним (статья 5 § 1(1) общего решения Высшего арбитражного суда от 24 марта 2005 года). Чтобы определить стоимость приобретения участка под домом, необходимо получить свидетельство о праве собственности на строение. Порядок, описанный в статье 264.1 Налогового кодекса, применяется, если договор купли-продажи земельного участка был заключен в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года (ст. 5 Закона от 30 декабря 2006 г., ст. 268-ФЗ). Такие договоры считаются заключенными с момента их подписания. Поскольку участки являются объектом недвижимого имущества, переход права собственности подлежит государственной регистрации (ст. 1 Земельного кодекса, ст. 551-1 Гражданского кодекса). Начать учет расходов на приобретение земли можно с момента подачи документа на регистрацию права собственности. В этом случае подтверждающим документом является расписка Росреестра о получении даты подачи документов (п. 2, п. 3 НК РФ 264.1, п. 6 ст. 122-ФЗ Закона № 122 от 21 июля 1997 года).
Уведомление.
Расходы на приобретение заговоров у граждан и юридических лиц (кроме государственных и муниципальных предприятий и учреждений) нельзя учесть при налогообложении прибыли (письмо Минфина от 25 мая 2007 г. № 03-03-06/1/ 133).
Два варианта исключения расходов: выбор за организацией
Расходы на приобретение участков являются другими расходами на производство и реализацию. Порядок признания расходов на покупку земли должен определяться учетной политикой. Агенты вправе учесть расходы на покупку земли одним из двух способов (подпункт 1 пункта 3 статьи 264.1 Налогового кодекса). Во-первых, предприятие может самостоятельно определить срок (но не менее пяти лет). В течение этого периода расходы учитываются по прямому методу. Соответствующая часть этих расходов снимается в конце каждого отчетного периода, после чего налоговый период исключается.
Пример 1
Второй метод обычно используется, когда предприятие стабильно получает большую прибыль. Этот метод может быстро снизить стоимость установки. Он заключается в том, что расходы учитываются в размере, не превышающем 30 % от прибыли предыдущего налогового периода. В этом случае для расчета предельной суммы расходов определяется налоговая база предыдущего периода без учета расходов на приобретение в налоговом периоде, предусмотренном пунктом 3 статьи 264.1 УПК. (c).
При этом сумма процентов указывается в данном случае. Кроме того, по мнению Минфина, необходимо также определить срок признания периода (документ № 03-03-06/1/95 от 14 февраля 2007 года).
Пример 2.
Воспользуемся требованиями примера 1, но предположим, что ООО «Спарс» в своей учетной политике приняло, что расходы на приобретение прав на участок признаются в размере 30% от базы по прибыли предыдущего налогового периода. Налоговая база за 2006 год составляет 1 500 000 руб. с 2007 года и 1 900 000 руб. с 2008 года, что составляет 2 000 000 руб. с 2008 года.
В бухгалтерском учете участки относятся к основным средствам и учитываются с первоначальной стоимостью. Первоначальная стоимость участка формируется за счет фактических затрат на приобретение земли, включая сумму государственной пошлины (п. 5, 7 и 8 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 года). Участки принимаются к учету в качестве основных средств после составления акта приема-передачи участков по форме №. Участки не относятся к амортизируемому имуществу. Затраты на приобретение участка можно учесть только при его продаже.
Важно.
При регистрации перехода права собственности на участок необходимо уплатить государственную пошлину, размер которой для юридических лиц составляет 7500 рублей (ст. 333.17 — п. 20, НК РФ ст. 333.33). Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса, сумма пошлины включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией.
Распродажа: как снять порчу
Если продажа земельного участка, приобретенного государством, произошла после 1 января 2007 года, то порядок определения прибыли (убытка) от реализации содержится в статье 264.1 Налогового кодекса. В этом случае убыток (прибыль) нужно определить по следующей формуле: а = б — в, где: а — убыток (прибыль); б — продажная цена участка; в — некомпенсируемые расходы на приобретение.
Некомпенсируемые затраты являются частью расходов на покупку земли и на момент ее продажи еще не включены в расчетные расходы на основе прибыли. Их сумма рассчитывается как разница между затратами на покупку участка и затратами, отраженными до продажи.
Убытки от продажи прав на участки включаются в состав прочих расходов по предпринимательской деятельности в течение периода, определенного подпунктом 3 статьи 264.1 ГПК, и в течение периода, определенного фактическим сроком владения землей (подпункт 3 пункта 5 статьи 261.1 ГПК). Данное положение Налогового кодекса было разъяснено Министерством финансов в письме от 8 мая 2007 года. Сотрудники сообщили, что компании могут применять один из двух сроков для устранения ущерба от продажи участков.
Используемый метод зависит от того, как организация воспринимает затраты на приобретение площади. Если предприятие несет падающие расходы в течение пяти и более лет, убытки от продажи участков также признаются как постоянный выход в течение этого периода. Если мы признаем расходы на покупку земли, не превышающие 30 % налоговой базы предыдущего года, то убыток снимается в течение периода фактического владения землей.
Теперь рассмотрим ситуацию, когда земля была приобретена государством или физическим лицом до 1 января 2007 года. Если земля продается, то прибыль (убыток) в этом случае определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 268 Налогового кодекса. Компания вправе уменьшить доход от продажи этого участка на следующие расходы
Данная позиция выражена в письме Управления Федеральной налоговой службы по Московской области от 11 апреля 2007 года, а также в решении Высшего арбитражного суда от 14 марта 2006 года 14231/05.
В статье использованы фотографии с сайта freepik. com.
Способы построения бухгалтерских графиков в бухгалтерском и налоговом учете
Участок — это особый вид невычитаемого актива. Он может оказаться пригодным для приобретения, продажи, перепродажи, ликвидации по частям или в целом, одновременно как основное средство в бухгалтерском учете или для перепродажи. Участки как элементы основных средств не подлежат амортизации, так как не теряют стоимость в процессе эксплуатации (ст. 256-2 НК РФ). Участок принимается к учету в сумме всех фактических расходов, включая госпошлину за регистрацию права собственности (ПБУ 5/01 п. 2, 6/01п. 2). Земельный налог рассчитывается исходя из стоимости участка. Как организация может зарегистрировать имущество в виде земли в Земельной книге?
Рынок.
Участки отражаются в бухгалтерском учете как основные средства.
Земля учитывается на счетах как объект для последующей перепродажи:
Второстепенное примечание! В бухгалтерском учете государственных ставок нет четкой дискриминации относительно использования счетов 76 и 68, но налоговые органы взимают регистрационный сбор за участок счета 68, так как он является федеральной ставкой (ст. 13 Кодекса РФ о налогах и сборах).
Продажа.
Продажа части участка
Как правильно описать продажу части участка, рассмотрим на примере. Предположим, участок был учтен на счете 01 как объект основных средств, единичный объект. Стоимость — условные 100000 рублей. После завершения подземных работ участок был разделен на две части. Одна осталась в теле (60000 рублей), а другая была продана (40000 рублей). От продажи было выручено 50000 рублей.
Кроме того, в соответствии с вышеуказанным сообщением, себестоимость продажи учитывается: на счете ДТ 91 кт себестоимость, и отражается прибыль (убыток) от операции ДТ 91 (99) КТ 99 (91).
В данном случае правильнее разделить участок, а не удалять участок или разделить регистрацию двух вновь созданных объектов в книге.
Прокат.
Первоначально стоимость заключения договора аренды относится на счет 97 «Будущее использование» и снимается равными долями в счет обычной деятельности.
Арендная плата взимается на условной основе, например, ДТ 20, 25, 26. КТ 76. Если условия аренды позволяют, НДС также может быть принят к вычету из суммы (см. регистрацию выше).
Субсидии оформляются следующими проводками, если это не запрещено договором: ДТ 62 КТ 91 и ДТ 91 КТ 68.
Земельный налог
Организации и предприниматели, имеющие в собственности и бессрочном пользовании участки, обязаны уплачивать земельный налог (ст. 388-1 ФЗ РФ). Налоговая база определяется стоимостью земельного участка и является постоянной. Ставка налога определяется на региональном уровне в зависимости от категории земель.
Летучая мышь.
Операции по продаже и реализации земельных участков не облагаются НДС (Налоговый кодекс РФ, ст. 146-2, п. 6). Это относится как к участкам, так и к их разделу. В то же время, согласно пункту 2 части 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, реализация муниципального имущества облагается НДС. Минфин (письмо № 03-07-11/03 от 13-01-10) разъяснил, что, несмотря на вышесказанное, муниципальные участки и государственные участки не облагаются НДС. В то же время они облагаются НДС.
Аренда государственных и муниципальных участков и составных частей не облагается НДС (ст. 149 НК РФ, ст. 2, налог 2-го класса). В то же время субаренда таких участков облагается НДС (письмо Минфина № 03-07-11/436 от 18-10-12). НДС применяется к договорам аренды частной недвижимости (письмо ФНС от ГД-3-3/2391 18-06-15).
Налог на прибыль
Расходы на покупку земли можно определить только в момент продажи и уменьшить доходы на сумму рыночной стоимости земли и расходов на ее продажу (ст. 268 и 271 ФЗ РФ). Согласно статье 264-1 Налогового кодекса РФ, расходами на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, признаются расходы на строительство зданий, сооружений, строений и сооружений, приобретенных для целей капитального строительства.
Когда реализация муниципальных земель облагается НДС
Реализация земельных участков, составляющих, по смыслу положений пп. 146-6 п. 2 Налогового кодекса РФ, не облагаются НДС. В то же время статья 161, пункт 2(3) НК РФ гласит, что реализация муниципального имущества облагается НДС. В этом случае покупатель имущества выступает в качестве налогового агента и должен удержать налог из доходов продавца и уплатить его в бюджет.
Однако при реализации этого имущества НДС не уплачивается, так как Минфин России в письме от 13. 01. 01. 01010101010101010103-07-11/03 разъясняет, что использование государственной или муниципальной земли не является объектом обложения НДС. Бюджет.
Возможны ситуации, когда муниципалитет продает участок и постройки на нем как единый участок. В таких случаях стоимость участка должна быть выделена в счете-фактуре отдельно и НДС с нее платить не нужно (письмо Минфина России от 27.03.2012 № 03-07-11/86).
Когда участок (часть) изымается для государственных и муниципальных нужд, облагается ли это налогом? Облагается ли НДС компенсация за его изъятие? Ответы на эти вопросы можно найти в КонсультантПлюс. Получите полный доступ к правовой системе бесплатно.