Мой родственник по материнской линии приобрел квартиру в ипотеку. Я прописан в ней. Согласно документу, мой родственник является собственником, и мы вместе выплачиваем ипотеку. У меня есть еще пять лет, чтобы выплачивать ипотеку. Можно ли изменить договор, обязывающий меня быть вторым собственником после покупки квартиры у банка?
Скачать вставленный договор с банком.
Квартира находится в залоге (ипотеке) у Ломбардного банка, пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ и статья 37 Федерального закона от 16. 07. 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке недвижимого имущества)» Залогодержатель (в данном случае ваш родственник-родитель — собственник) является юридическим или договор, который не дает вам права продать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если это специально не предусмотрено ипотекой.
Сделки, совершенные без согласия третьего лица (в данном случае ипотечного кредитора), которое требуется по закону, могут быть признаны недействительными (ничтожными) на основании статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поэтому вы и ваши родственники можете заключить договор об отчуждении доли в праве собственности на квартиру только после получения предварительного согласия ипотечного банка. между собственниками квартиры и банком.
Последствия нарушения правил распоряжения закладной без согласия ипотечного кредитора указаны в статье 39 Федерального закона «Об ипотечном кредите (залоге)».
Можно сделать пожертвование
Поскольку вы уже внесли денежные средства за квартиру, ваш родственник-родитель является ее законным владельцем и имеет кредитный договор с банком-залогодержателем, способ переоформления квартиры по договору дарения вам не подходит.
По договору дарения даритель передает или передал в собственность одаряемого какую-либо вещь безвозмездно (статья 572 Гражданского кодекса Российской Федерации). При прекращении договора дарения даритель не вправе требовать вознаграждения. Следовательно, даритель (в нашем случае — собственник квартиры) не должен получать никакой экономической выгоды от передачи второй части имущества, что не соответствует фактическим отношениям, сложившимся в ситуации, описанной в вопросе.
Изменить условия существующего договора
Самый надежный вариант — обратиться к собственнику (вашему родительскому родственнику — заемщику) и ипотечному заемщику (банку) с предложением об изменении (дополнении) условий действующего с ней кредитного договора, включив вас в качестве разделяемой стороны договора. Сумма задолженности по кредиту между вами.
Таким образом, изменив кредитные отношения с ипотечным заемщиком, вы можете и будете иметь возможность на законных основаниях оплачивать платежи по кредиту за квартиру таким образом, чтобы дальнейшие платежи по ипотеке частично осуществлялись вами. Проверьте свой статус при выполнении обязательств перед банком.
Если ипотечный банк не согласен с вашим предложением, вы всегда можете подать заявку на рефинансирование своих кредитных обязательств в другой банк. Главное, чтобы вы были участником кредитного договора с «Ломбард Банком».
Особенности регистрации права собственности на квартиру по ипотеке
В результате регистрации ипотеки у собственника по договору возникают права на приобретение. Однако сначала это право должно быть оформлено.
На практике все зависит от вида недвижимости.
Банки заинтересованы в том, чтобы заемщики быстрее перешли к такому поведению, стали собственниками и продемонстрировали свою защищенность. Поэтому некоторые кредиторы устанавливают более высокие процентные ставки до момента регистрации или применяют санкции, если заемщик не укладывается в сроки.
Заказ отчета об оценке.
Если готовые объекты были приобретены в кредит, оценка проводится в процессе регистрации. Для строящихся новостроек — после того, как покупатель принял квартиру. Это обязательный банковский период.
Оценка должна быть заказана в организации, уполномоченной финансовым учреждением. Обратитесь к своему ипотечному администратору и запросите контактные данные таких компаний. Оценка проводится за счет заемщика и стоит в среднем 2500-3000 рублей. Она зависит от типа объекта и его местоположения.
После заключения кредитного договора заемщик, несомненно, получит инструкции по дальнейшим действиям и помощь в сборе документов.
Передача документов в банк
По окончании процесса оформления заемщик вновь посещает МФЦ или Россреестр и получает выписку из ЕГРН. Теперь гражданин именуется собственником и указывается обременение по ипотеке. Если происходит электронная регистрация, то документ высылается на почту.
Затем гражданин должен прийти в банк и предоставить выписку из ЕГРН. Это гарантирует целевое использование капитала и соблюдение условий договора. Кроме того, если недвижимость ранее не была застрахована, это необходимо сделать и отнести страховой полис в финансовое учреждение.
Ипотечное страхование жилья является обязательным условием ипотеки. Страховка оформляется на весь срок, а взносы могут вноситься ежегодно или сразу за весь срок. Клиенты продлевают полис до закрытия кредита.
Частичное возмещение расходов.
После регистрации недвижимости заемщик получает право на налоговые вычеты. Выплаты полагаются всем официально трудоустроенным гражданам, приобретающим жилую недвижимость. Воспользоваться этим правом можно один раз.
Для ипотеки речь идет о следующих суммах.
Налоговые вычеты могут быть зарегистрированы начиная с года, следующего за годом покупки. Например, если гражданин приобретает квартиру в ипотеку в мае 2022 года, он может обратиться в Федеральную налоговую службу в 2025 году, чтобы вернуть подоходный налог, уплаченный его работодателем в 2022 году. Вычет можно получить за любое количество лет. Вы можете пользоваться им сколько угодно, пока не исчезнет правая сторона.
После того как долг по ипотеке полностью погашен, необходимо решить следующую задачу — снять залог с недвижимости. Таким образом, заемщик становится полноправным владельцем недвижимости и может делать с ней все, что захочет.
Как переоформить ипотеку на другого человека?
Мы разговаривали с нашим банком по поводу переоформления ипотеки с одной сводной сестры на другую. Нам сказали, что мы ничего такого не делали и что нужно подписывать новый договор.
Подскажите, пожалуйста, можно ли купить квартиру в ипотеку с оставшимися общими платежами? И чтобы в новой ипотеке оставалась та же сумма? Например, если по текущей ипотеке нужно выплатить еще 2 млн рублей, то рыночная стоимость квартиры составляет примерно 5 млн рублей.
Действительно, некоторые банки предлагают услугу по переводу ипотечного долга с одного заемщика на другого. Однако существует множество нюансов, и сделки по переводу долга являются скорее исключением.
В этом разделе рассказывается о том, как работают такие системы, как они реализуются, какие существуют альтернативы и что лучше выбрать в вашем случае.
Информационный бюллетень с анализом нового законодательства
Что такое перевод долга?
При переводе долга обязательства текущего заемщика переоформляются на нового заемщика, и банк заключает с ним кредитный договор. Условия договора остаются теми же, что и на момент оформления ипотеки первым заемщиком.
Например, предположим, что первый заемщик взял кредит под 7%, а при переоформлении закладной процентная ставка составляет уже 14%. Однако это не является проблемой для клиента. Банк переводит долг на нового заемщика под 7%.
В этом случае новый заемщик также становится собственником жилья. Это означает, что между старым заемщиком и продавцом и новым заемщиком и покупателем заключается новый договор купли-продажи.
Невозможно просто перевести долг на другое лицо и оставить недвижимость за первоначальным заемщиком, не предоставив ему хотя бы доли. Ипотека всегда регистрируется на лицо, чьи права обременены ипотекой.
. Если предыдущий заемщик исключен из кредитного договора, недвижимость оформляется на нового заемщика. Хотя бы один из заемщиков должен быть собственником, остальные могут быть просто созаемщиками, не имеющими собственного капитала.
Как перевести долг с одного заемщика на другого
Перевод долга возможен только с согласия банка-залогодержателя
. Если банк это делает, то он предоставляет собственную систему расчетов.
Обычно перевод долга происходит следующим образом.
Например, рыночная стоимость квартиры на момент сделки — 5 млн рублей. Задолженность по ипотеке — 2 млн рублей. Банк выдает эти же 2 млн рублей новому заемщику, а тот оплачивает оставшиеся 3 млн рублей предыдущему заемщику из собственных средств в качестве первоначального взноса.
При обычной ипотеке заемщик платит банку 15% ₽ 750 000, а оставшиеся ₽ 4 250 000 может внести в кредит. При этом процентная ставка будет равна процентной ставке банка на день подачи заявки. При переводе долга процентная ставка не меняется.
Обычно при покупке квартиры в ипотеку покупатель вносит залог в размере 15 %, а остальное берет в кредит банк. В случае перевода долга размер взноса может быть выше стандартных 15 %. Чем больше погасил предыдущий клиент, тем больше придется заплатить новому клиенту из собственных средств.
Одним из банков, осуществивших перевод ипотечного долга, является «Зубелбанк». Подробнее о его программе мы рассказывали в другой статье журнала «Тинькофф».
Как еще можно перевести долг?
Если вы не можете договориться с банком или вас не устраивают предложенные условия, вы можете воспользоваться другим вариантом. Вот несколько способов сделать это
Рефинансирование. Вы можете перейти в другой банк и перевести туда свой кредитный долг. Однако найти заемщика сразу, скорее всего, не удастся. Вам придется рефинансироваться в новом банке на текущих условиях, а затем договориться с кредитором об изменении состава заемщиков. Иными словами, одну сестру заменить на другой банк. А позже — изменить статус собственника, то есть переоформить квартиру на нового заемщика, например, с помощью договора купли-продажи.
Из своего опыта я знаю, что не все банки меняют состав заемщика при рефинансировании. Еще меньше банков меняют право собственности с предыдущего заемщика на нового. Как правило, это делается в отношении разведенных супругов. При этом один из них выбывает из ипотеки на основании решения суда или документа, подтверждающего распределение имущества, например, брачного контракта.
Ставка рефинансирования может быть выше, чем ставка, по которой ипотека была взята изначально. Однако может произойти и обратное. Это означает, что ипотека с процентной ставкой 14 % может быть предложена на рынке с процентной ставкой 9-10 %.
Вы также можете рефинансировать ипотеку с помощью банка.
Заключите новый договор. Вы можете поступить следующим образом: сводная сестра покупает квартиру в кредит у другой сестры. Это стандартная сделка. Сводная сестра становится заемщиком по ипотечному договору и приобретает право собственности на квартиру. Однако между этими сделками есть тонкие различия.
В другой статье в журнале «Тинькофф» я подробно разбирал нюансы ипотеки между родственниками.
Если вы решили оформить ипотеку на другую сестру, важно обсудить это с ипотечным администратором и уточнить нюансы сделки, например, будет ли банк проводить родственную сделку и как подтвердить внесение аванса.
Также следует договориться с сестрой о том, по какой цене вы хотите оформить квартиру.
Если стоимость покупки составляет 5 млн рублей, а вы берете в кредит 2 млн рублей, то первый взнос составит 3 млн рублей. Взнос должен быть передан сестре и подтвержден в письменном виде в банке (выписка со счета или, реже, квитанция).
Вы можете купить квартиру на ту же сумму, что и ваш долг, внеся минимальный взнос в размере 10-15 % от стоимости квартиры. Если сумма долга составляет 2 млн рублей, то стоимость квартиры по договору должна быть условно 2 300 000 ₽, из которых 300 000 ₽ должен составлять первоначальный взнос.
Сестры, продающие свои квартиры, также должны заплатить налог с прибыли от продажи, если они владели квартирой менее трех или пяти лет.