Многие наши сограждане по разным причинам хотят «жить на земле биолога» и, конечно же, иметь рядом с домом сотки огорода. На рынке недвижимости нередки вариации, предсказывающие рынок полудомов. Конечно, это дешевле, чем покупать отдельный дом, и менее хлопотно, чем строить дом с нуля под свои силы. Однако владение половиной дома всегда имеет явные и тайные минусы для владельцев таких жилых площадей.
Приобретение дома на участке или его части — процесс многоликий и законный тонких оттенков. Поэтому трудности и проблемы (часто непредвиденные), с которыми может столкнуться добросовестный и легальный покупатель, можно разделить на две основные категории: юридические и психологические.
К юридическим относятся вопросы, связанные с общим (или раздельным) пользованием участком, коммунальными платежами, текущим или капитальным ремонтом. То же самое касается возведения построек на участке (снос), возможности получения вами жилой площади (приобретение в совместную собственность) и т. д. В этих вопросах вы должны быть хорошо осведомлены или иметь возможность воспользоваться услугами опытного юридического консультанта.
Итак, гражданин стал совладельцем половины дома, и только тогда его душу начали терзать неясные сомнения. Он стал задавать вполне резонные вопросы: — Могу ли я начать строительство на участке без согласия соседа? — Могу ли я разрушить или перепланировать свою часть дома? — Могу ли я огородить свой участок? — Как насчет коммунальных услуг и счетчиков воды, электричества и газа для всех жильцов? — Как быть со строительными процедурами при перепланировке или возможным размещением (если нет) звукоизоляции общих стен? И таких «рутинных» вопросов могут быть десятки.
Символ юриста может дать достаточно четкие ответы на некоторые вопросы. Например, проживающий совладелец имеет право огородить свой участок (желательно геодезическим маяком, чтобы вредные соседи не обвиняли «маленькую усадьбу» — квадратными миллиметрами) — еще на той стадии приобретения, которую тоже нужно определить. Особенно важно обратить внимание на все установленные счетчики (отопления, газа, электричества), на то, насколько правильно зарегистрированы коммуникации и каков порядок их ремонта и использования. Лучше, если у каждого совладельца будет свой счетчик.
А если со временем покупатель захочет продать принадлежащую ему половину дома? Кроме того, чтобы вести бизнес в таких масштабах, приходится делать одолжения владельцам другой половины здания. А один, как пожилая женщина Чапокряк, в силу простой человеческой токсичности. В этом случае, по закону, никаких сложностей возникнуть не должно. Если половина дома находится в общей собственности, необходимо добиться — возможно, через судебный орган — выделения надлежащих неоплаченных долей, то есть официального распределения дома. Однако если половина дома уже находится в общей собственности, то совместные владельцы предложат купить ваши доли (поскольку у них есть преимущественное право). Если вы получите отказ (письменный), у вас будет право продать свои доли кому-то другому. То же самое относится и к случаям, когда вы не получаете ответа в течение 30 дней.
Эти возможные ситуации довольно просты и не требуют сложного решения. Однако каждый конкретный случай строго индивидуален и требует не общих советов, а специальной консультации с учетом всех оттенков серого. Например, «шедевр» — фантазия распорядителя: половина дома — наследнику, вторая половина — другому, участок — третьему лицу. Если вы такой усталый вихрь и напряжение не слишком пугает — выиграйте меру, живя под крышей и оценивая взгляды и глаза соседей.
Но больше всего напрягает психологическая проблема половинчатости совладельца. Помните — покупайте дом с «историей», традициями, старыми знакомствами соседей. Люди часто переносят личное отношение к бывшим хозяевам дома на молодых жильцов. Все это сильно заряжено возможными конфликтами и негативом. Варианты развития отношений могут быть самыми разными. Даже родительский родственник, ставший соседом, может превратиться во врага.
Если нет другой возможности приобрести дом с участком (при нехватке средств или если строение находится в очень выгодном транспортном или географическом положении), покупка половины дома вполне оправдана. Однако в любом случае следует тщательно продумать каждую возможную сделку и повторить идею.
Продажа доли или части дома
Необходимость продать часть дома, находящегося в долевой собственности, чаще всего возникает, когда дом наследуется несколькими людьми. Нередки случаи, когда один из супругов при разводе продает долю в доме, доставшуюся ему при разделе имущества. При таких сделках заключается договор купли-продажи права собственности на дом.
Покупка части дома и его продажа — два совершенно разных процесса. В данном случае предметом сделки является не доля в общем имуществе, а физически обособленная часть жилья, то есть отдельная жилая площадь.
В обоих случаях существуют уникальные нюансы совершения сделки, о которых и пойдет речь в этой статье.
Продажа доли дома
Если необходимо продать право собственности на долю в доме, необходимо соблюсти определенные правила.
Так, согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, остальные собственники дома имеют право преимущественной покупки доли в жилом доме. При этом они обязательно должны получить уведомление о предполагаемой продаже с указанием стоимости доли и всех остальных условий продажи.
Обычно подготовкой таких уведомлений занимается нотариус, который организует их отправку другим собственникам по их собственным каналам. Согласно действующему законодательству, собственники, имеющие право на преимущественный выкуп своей доли в квартире, должны ответить не позднее чем через месяц после получения уведомления. Если они не желают выкупать доли в жилье, они должны направить уведомление об отказе, которое должно быть нотариально заверено.
Даже если другие собственники не подтвердят свое намерение выкупить доли в установленные законом сроки и в то же время не откажутся от них, другие собственники теряют свое право на предварительный выкуп, а владелец долей имеет право продать акции третьему лицу. […]
Важно отметить, что! Передача совместной собственности третьему лицу возможна путем дарения, если собственники не могут быть идентифицированы, или если они уклоняются от получения уведомления и препятствуют продаже.
Пожертвование — это безвозмездный акт, и в этом случае не требуется наличие других собственников. Однако, чтобы исключить дальнейшие основания для судебных разбирательств, рекомендуется поручить подготовку сделки по этому варианту профессиональному юристу.
Необходимо также учитывать тот факт, что рыночная стоимость отдельной доли в доме всегда значительно ниже той суммы, которую можно выручить при продаже всего дома при последующем распределении доходов. В связи с этим продавцу выгоднее заключить с другим собственником соглашение о продаже всего дома и разделе полученных денег.
Однако если есть возможность естественным образом отделить ту часть дома, которая принадлежит вам (разделение собственности своего рода), то обязательно воспользуйтесь этой возможностью. В этом случае можно будет продать часть дома как самостоятельный объект.
Продажа части дома
Продажа части дома, естественно, отделенной от остальной части здания, не требует наличия другого владельца. Стоимость отдельной части жилья в этом случае значительно выше стоимости доли в общей собственности.
Выделение долей в натуре возможно только при наличии юридической и технической возможности. При этом выделенные участки должны полностью соответствовать всем характеристикам «жилого» помещения.
В соответствии с положениями Жилищного закона определены следующие критерии для жилых помещений
Физическое разделение частей дома обычно происходит, когда участники общей собственности устанавливают порядок пользования помещениями, а также когда один из собственников устанавливает отдельный вход в часть дома.
Для того чтобы отделенная часть дома стала предметом сделки купли-продажи, ее право собственности должно быть надлежащим образом зарегистрировано. Отдельная часть дома требует отдельного технического плана, который вносится в земельную книгу соответствующим образом.
После оформления земли и регистрации права собственности в Государственном едином реестре (в настоящее время эти процедуры осуществляются одновременно), часть домостроения можно продавать.
Для совершения сделки в этом случае необходимо заключить договор купли-продажи части жилого дома. Как правило, такие договоры практически идентичны стандартному договору купли-продажи жилого дома и содержат те же пункты и информацию.
Однако есть несколько особенностей. Если вы продаете часть дома, вам необходимо предоставить кадастровые паспорта как на продаваемую часть здания, так и на весь дом. Кроме того, в договоре должна быть указана реальная цена продаваемой части дома, а также средняя оценка всего дома.
Какие «ловушки» подстерегают владельцев, продающих часть дома
Два варианта продажи части дома
Продать часть дома неосведомленному человеку непросто. Владельцы могут столкнуться с множеством тонких проблем в процессе эксплуатации своей недвижимости, так как по незнанию теряется время и не достигаются ожидаемые результаты. Продать дом, находящийся в собственности, непросто. Однако это становится еще сложнее, если дом находится в собственности нескольких человек и кто-то решил продать свою законную долю. Такая ситуация возникает, когда загородный дом разделен в результате наследования или развода. В разных ситуациях возможны два варианта продажи части дома. Один из них заключается в продаже доли в праве собственности на жилье (то есть дома) на рынке. Другой вариант связан с продажей части жилой недвижимости (дома), которая физически отделена от остальной недвижимости, как отдельного жилого объекта.
Права и обязанности совладельцев дома при продаже части дома
Владельцы, продающие общую собственность или долю в другом доме, должны сначала предложить покупку другим домовладельцам. Именно они обладают рыночным правом. Затем предложение, а в случае отказа все должно быть грамотно продемонстрировано, а не сделано в устной форме. Стоит отметить, что продавец имеет право выбирать, хотят ли несколько совладельцев одновременно купить часть дома. Сособственник может обратиться в суд, заявив иск о переводе прав и обязанностей покупателя в случае нарушения права на приоритет покупки при продаже раздела. При продаже дома постороннему лицу пострадавший совладелец может сделать это в течение трех месяцев после совершения сделки. После этого он не сможет повлиять на признание сделки купли-продажи недействительной, но закон на его стороне и может потребовать восстановления рынка в силу рыночных предпочтений. И если пострадавший совладелец заранее вносит в суд сумму, за которую дом был продан недобросовестному лицу, то в этом случае он выигрывает суд. Если собственник получил предупреждение, но не спешит официально отказываться от доли, он может подождать три месяца с этого момента, прежде чем открыто продавать свою недвижимость на рынке.
Первый вариант продажи части дома
Условия покупки доли в доме схожи с условиями продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, но этот вариант не является особенно привлекательным для покупателя. Новый владелец доли будет пользоваться кухней, ванной и туалетом, как и все жильцы дома. Этот вариант все еще подходит для случайных посетителей Дакки. Однако коттеджники, постоянно проживающие здесь, вряд ли согласятся на такие условия. Поэтому продавцам долевого участия необходимо получить подходящую скидку, если они хотят заключить сделку как можно скорее.
Второй вариант продажи части дома
Второй вариант продажи требует разделения долей как естественным, так и юридическим путем, но это более дорогостоящий вариант. В этом случае доля продается как отдельный объект. Например, как секции жилого дома. Процедура, называемая выделением доли в натуре, осуществляется в соответствии с ценой покупки. Этот вариант наиболее приемлем для продавцов недвижимости, но требует ряда действий. Он возможен при соблюдении различных условий и наличии основной возможности использовать каждую секцию отдельно. Интересующая вас выделенная часть должна быть полностью изолирована от остального жилья, иметь отдельные входы и независимые коммуникации. Другими словами, это должно быть помещение со всеми характеристиками обычного дома. Процесс уступки не может происходить без перепланировки. Это должно быть согласовано и узаконено. После перепланировки в ГГКП заказывается технический паспорт, в который уже вносятся изменения в конструкцию жилого объекта.
Следующий этап — узаконивание нового объекта. Это означает, что его право собственности должно быть зарегистрировано. Эта процедура осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, земельном кадастре и территориальном управлении картографии. Пакет документов при подаче заявления в службу состоит из заявления о государственной регистрации от отдельных совладельцев, а также договора о распределении надела по каждому, сопроводительных документов и технических паспортов. Процесс распределения наделов осложняется разногласиями между другими собственниками жилья, в результате которых получается два жилых объекта. В этом случае заинтересованное лицо может решить свою проблему в суде, но это сложнее и без профессиональной юридической помощи не обойтись.
Следующая ловушка, с которой сталкивается продажа жилья, — раздел участка. Как и дом, участок может принадлежать многим людям. Разделу участка предшествует заключение договора с участием всех проверенных совладельцев. Затем они получают новый документ о праве собственности на участок, который регистрируется в земельном кадастре. Следует отметить, что разделение участка не всегда целесообразно, так как в разных муниципалитетах действуют различные требования, законодательно ограничивающие минимальный размер участков.
Что выбрать: дом или половину дома
Каждый найдет ответ на этот вопрос для себя. Все зависит от того, как расставлены приоритеты.
Иногда встречаются предложения о продаже половины дома. С точки зрения комфорта, местоположения это не так важно, как в случае с целым домом. И если акцент делается на месторасположении и комфорте, то такой вариант вполне уместен. Если же вас интересуют факты о доме, то комфортной половины будет недостаточно.
Половина дома, независимо от его протяженности, считается частью дома и поэтому стоит гораздо ниже, чем целый дом, но меньше.
Некоторые покупатели соглашаются на покупку половины дома в надежде, что со временем они купят вторую половину и получат весь дом с небольшими вложениями. Это распространенное явление. Стоит поговорить о таком развитии событий с соседями по дому и выяснить, не пытаются ли они продать свой дом.
При первичном осмотре желательно прийти с родственником или другом.
Издавна говорят, что лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать.
Увидеть глазами, потрогать руками и почувствовать энергию напрямую — очень важно. Иногда не стоит спешить покупать дом, увидев фотографии. Часто потенциальные покупатели, приехав на объект, решительно отказываются от покупки из-за несоответствия предложенных картинок и образов, уже созревших в их сознании после просмотра реальной обстановки.
Если рядом с вами будет кто-то, то вам будет легче заметить некоторые моменты. Желательно задокументировать запланированные вопросы к владельцу дома и о самом строительстве.
Фундамент вашего дома — это основа вашей будущей безопасности.
Чтобы убедиться, что фундамент находится в хорошем состоянии, и избежать проблем после переезда, обратите внимание на трещины и возможное оплетение.
Если трещины или перекосы уже есть, стоит узнать у эксперта, насколько они важны.
Подвалы должны быть сухими
При осмотре гаражей, подвалов, погребов и подвальных помещений необходимо убедиться, что в них нет влаги и тем более грибка.
Юридическая чистота документации — обязательное условие успешной сделки
Чтобы избежать проблем в будущем, стоит проверить все имеющиеся базы о доме и владельце.
Внимательное отношение к выбору, осмотру дома и оформлению документации может привести к удачному приобретению.