Вы можете купить квартиру на аукционе. Это может сэкономить ваши деньги. Особенно выгодные предложения можно найти в период кризиса. Оценка жилой недвижимости позволяет существенно снизить затраты граждан на покупку квартиры или дома. Однако помимо очевидных преимуществ, покупатели могут быть подвержены некоторым опасностям, которые существенно скрадывают финансовую экономию.
Общие положения
На торги выставляется квартира заемщика, на которую берется кредит, а в качестве гарантии предлагается залог квартиры. Это обычная практика для ипотеки, но не редкость и для большого количества других кредитов.
Если человек не в состоянии выполнить свои обязательства перед банком или другими кредиторами, а реструктуризация или рефинансирование не спасли ситуацию, кредитор запускает процесс конфискации. Это происходит в рамках судебного и исполнительного производства, которое ведут сотрудники Федеральной службы судебных приставов (ФССП). В результате защита выставляется на аукцион.
Это не единственный способ, с помощью которого кредитор может ликвидировать квартиру должника. Другой способ — мировое соглашение между заемщиком и банком/кредитором, в результате которого предмет залога выставляется на торги без судебного решения. В этом случае часть спора решается мирным путем. В результате заключается соглашение о внесудебной ликвидации квартиры.
В этом соглашении прописана обязанность должника продать квартиру и погасить кредит товаром. Проводится аукцион, организаторы которого действуют в полном соответствии с условиями договора, заключенного с финансовым учреждением. Процедура выглядит следующим образом.
Справка! Остальные участники аукциона получат свои деньги обратно в течение 5 банковских рабочих дней. То же самое происходит, если аукцион не состоялся, и деньги возвращаются всем участникам.
Если кредитор и должник не придут к согласию и спор перейдет в стадию исполнительного производства, судебный пристав выселит ответчика и займется продажей квартиры с аукциона. Участники этого мероприятия уведомляются не менее чем за 10 дней до даты проведения аукциона. Этот механизм аналогичен описанному выше.
Риски при покупке квартиры на аукционе.
Тот факт, что квартира была продана на аукционе или с аукциона, то есть по формальной процедуре, не означает, что покупатель избавлен от неприятных сюрпризов. Квартира может быть занята, что затруднит покупателю использование ее в личных целях.
Основной риск для покупателя заключается в том, что бывший владелец может сохранить за собой право проживания в выставленной на аукцион квартире. Проблема заключается в том, что закон проводит различие между правом собственности и правом проживания. Если первое можно отменить, то заставить снять временную или постоянную регистрацию сложнее, особенно если речь идет о несовершеннолетних детях. Исключение — наличие у должника отдельного жилья.
Поэтому, купив квартиру на аукционе, новый владелец может оставить ее наедине с предыдущим собственником, который по закону сохраняет право проживать в этом жилье. Они не могут передать, унаследовать или продать эту недвижимость, но и выселить их не имеют права. В этом случае новый владелец не может даже взимать с них арендную плату. Кроме того, квартиросъемщик обязан своевременно оплачивать коммунальные счета. Если арендатор не выполняет свои обязательства, арендодатель обязан погасить задолженность.
Возможны и другие риски. Банки, суды и судебные приставы не проверяют чистоту сделки с заложенным имуществом и не гарантируют, что третьи лица не предъявят права на квартиру. Поэтому после аукциона или продажи с торгов новому владельцу, а также бывшему супругу должника, другим родственникам или иным лицам, возможно, придется отстаивать свои права на приобретенное имущество.
Восстановление прежнего владельца часто становится проблемой для нового собственника. Только воображение «обиженного» бывшего владельца и страх перед уголовной ответственностью ограничивают возможности для действий. И этот риск невозможно контролировать и закрыть.
Как рынок квартир может предотвратить риск аукционов?
Прежде чем покупать конкретную квартиру на аукционе, рекомендуется проверить сделки по отчуждению, совершенные с этим объектом. Для этого закажите выписку из ЕГРН о переходе прав и выписку о правах и весах. Выписка из ЕГРН о переходе прав содержит информацию обо всех предыдущих владельцах квартиры, а выписка из ЕГРН о правах и обременениях — информацию о сегодняшних владельцах и наличии прав собственности.
Кроме того, желательно запросить у продавца архивные выписки из домовой книги. Этот документ содержит информацию обо всех жильцах квартиры с первого дня эксплуатации. Архивная справка регистратора также поможет определить, имеет ли кто-то право на жизнь, не были ли ущемлены права несовершеннолетних детей при сделке купли-продажи.
Для рефералов! В выписке ЕГРН о переходе прав содержится только информация, зарегистрированная с 1998 года.
Проблема в том, что продавцы могут отказаться предоставлять эту документацию. Покупатель не может провести независимое расследование в сфере ЖКХ и получит отказ.
В таких случаях рекомендуется прибегнуть к помощи юристов. Они выполнят необходимые задачи и оценят риски. В результате действий, проведенных юристом, от рынка, возможно, придется отказаться. Рынок гарантирован титульным страхованием. Однако страховщик потребует документы от предыдущего владельца, если таковые отсутствуют или при наличии повышенного риска, а также если страховщик не откажется подписать полис.
Заключение.
Приобретение жилой недвижимости на аукционе может сэкономить деньги, но сопряжено с повышенным риском. Снизить их или вовсе исключить можно, прибегнув к помощи профессионалов. Их юридическая помощь предотвращает финансовые потери.
Аукционы по банкротству.
Как купить квартиру с аукциона по банкротству? Особенности, риски.
Характеристика аукционных торгов недвижимости при банкротстве и арестах.
На рынке торгов существует множество мифов и заблуждений, связанных в основном с несовершенством законов и вечным желанием и поиском людьми бесплатных торгов. За несколько лет работы на аукционном рынке максимальная скидка, которую можно получить при покупке аукционной квартиры, составляет 10 %. Хвосты за квартирами с аукционов длиннее, и многие объекты продаются по рыночной стоимости, иногда даже дороже. Даже маклеры удивляются соглашениям, которые люди заключают на аукционах. На обычном рынке можно купить квартиру за ту же цену, не связываясь с проблемами подъема тяжестей, арестами и рисками. . Все эти процессы могут занять годы и не привести к результату. Если мы можем говорить о снятии ареста и веса, если мы можем говорить о снятии регистрации актов гражданского состояния, как показывает судебная практика, то это процесс очень длительный и бесперспективный. Даже из ипотечных квартир снять собственника проблематично, особенно в отношении детей и других социально защищенных категорий граждан, но судья не несет ответственности и не отвечает за их будущее. Не все аресты подлежат вычету — не все аресты снимаются при продаже квартиры в рамках банкротства или исполнительного производства. Например, практически невозможно вычесть аресты и весовые категории по уголовным делам. Это касается и системных и системных подходов, сотрудничества с банкротами, приставами-исполнителями, банками, где банки не ликвидируются. Автоматически» арест не снимается, как многие считают и гарантируют — все делает человек. Особое внимание стоит уделить квартирам, где собственником является один из супругов. В этом случае существует риск покушения на второго супруга при совершении сделки. Существует ли этот риск в данном случае, зависит от ряда факторов, которые объясняются. Это объяснение может быть дано только в другой статье. Обратите на это внимание и проконсультируйтесь с юристом по аналогичным вопросам. В противном случае вы рискуете получить недостоверные ответы и тем самым купить спорную квартиру или отказаться от достаточно удачной покупки без проблем.
Что нужно проверить в первую очередь, чтобы правильно определить реальную рыночную стоимость квартиры, ведь принимать решения на основе первоначальных или оценочных отчетов может быть очень рискованно. Аукционы проводятся часто и широко. Помните — торги — это не то же самое, что купить квартиру дешево! Убедитесь, что владелец состоит в браке. Если квартира была куплена в период его работы, то в некоторых случаях заключался частный договор. Убедитесь, что в квартире прописан собственник. Даже если квартира заложена и в ней прописан гражданин, потратьте как минимум год на решение вопроса с освобождением и выпиской квартиры. Если вы покупаете ее самостоятельно и не являетесь профессионалом, настоятельно рекомендуем отказаться от этого варианта покупки, если в квартире прописан человек, который не собирается от нее избавляться. Закажите ЕГРН и проверьте наличие арестов и весов, банкротств или исполнительных производств, как и когда они будут сняты. Ответы «автоматически» сразу исключаются. Стоит ли покупать квартиру на аукционе и можно ли ее выиграть? Купить и выиграть на аукционе квартиру может быть — и есть — сложнее, и в большинстве случаев вы можете прибегнуть к покупке квартиры для личного пользования со скидкой 10-15 % от реальной рыночной стоимости. Рекомендуется попробовать самостоятельно купить квартиру независимо от торгов по банкротству или обратить внимание на квартиры, где собственником является юридическое лицо, если они проводятся в рамках исполнительного производства. Это, конечно, не гарантирует отсутствие проблем, но значительно снижает риски. Если купить квартиру с аукциона можно безопасно и со скидкой, то купить квартиру за полцены бесплатно не получится. Ликвидные вещи всегда найдут покупателя по цене чуть ниже рыночной. В случае с проблемными квартирами скидка, конечно, будет больше, но вопрос риторический: сколько времени и денег стоило бы потратить на решение этих проблем, если бы это было необходимо?