Торговые площади: анализ концепции

Понятие «индустриальная недвижимость» было проанализировано на странице «Алтай. земельные ворота». Торговая площадь — термин, которому посвящен подробный анализ.

Что такое торговая площадь?

Этот термин не требует детального толкования. Очевидно, что торговая площадь является таковой, если на ней осуществляется коммерческая деятельность по продаже продуктов или материалов. Ключевым допущением в данном случае является то, что речь идет именно о продаже материалов или электронных товаров, а не об услугах различного рода. Соответственно, применяются следующие определения

В случаях, когда непосредственная или косвенная продажа товаров любого вида осуществляется как торговля, независимо от формы оплаты или способа, которым клиент получает купленный товар.

Важно уточнить, что торговые площади относятся к более широкой категории нежилой коммерческой недвижимости, будь то отдельно стоящие здания или специально отведенные площади на первом этаже новых зданий.

Типы торговых площадей

Было бы неверно утверждать, что торговые площади — это всегда магазины или торговые центры. Существуют и более неформальные разновидности помещений, где можно продавать товары. Перечислим их по очереди:

1) Коммерческие помещения. Большинство из них сегодня представляют собой двух- или многоэтажные современные здания с огромными квадратными метрами площади и десятками различных магазинов. Проще говоря, торговые помещения — это большие здания, всю площадь которых делят между собой различные торговцы и предприниматели. 2) Магазины. Наиболее распространенными и хорошо известными потребителям являются узкоориентированные или широкоориентированные торговые помещения, например, мясные лавки и супермаркеты соответственно. Для таких магазинов характерно наличие одного владельца, то есть они не делятся на несколько предприятий, но, конечно, бывают и исключения. 3) Стоячие. Небольшая копия магазина, но отличается тем, что киоск имеет только один вход/выход для клиентов, персонала или товара. Как правило, данный тип киоска ориентирован на торговлю одеждой, продуктами питания и т. д. 4) Павильоны. Площадь киоска очень мала и торгует в основном только одним видом товара (сигареты, хлеб, газеты), но по анализируемой терминологии это подпадает под вполне очевидный вид деятельности. 5) Сцены. То же самое, что и киоски, но палатки могут быть очень удобны для торговцев, так как позволяют им легко перемещаться с места на место.

Однако обычные лотки, которые предприниматели иногда берут с собой для работы на вынос, не подпадают под определение торгового помещения и, конечно, не являются недвижимостью.

Каким должно быть коммерческое помещение?

Требования к коммерческим помещениям определяются типом продаваемых товаров. Например, магазину, торгующему замороженной рыбой, потребуется специально оборудованная холодильная камера. А вот киоск, торгующий обувью, может позволить себе обойтись без обычного подсобного помещения или даже склада, так как обувь не пострадает. Поэтому поставленные вопросы всегда должны задаваться по существу и никогда не могут быть обобщенными.

В заключение данного обзора стоит добавить, что на куплю-продажу торговых помещений распространяются все нормы и правила, регулирующие продажу нежилой коммерческой недвижимости.

Торговые площади: что это такое и как выбрать лучшее?

Решите, что лучше: арендованное помещение или частная коммерческая недвижимость. На рынке это будет стоить дорого, но в будущем вы сможете потратить деньги на переезд и не учитывать возросшую арендную плату. Само помещение в этом случае становится потенциальным активом с залогом. Если бизнес будет активно развиваться, сделайте выбор в пользу аренды — помещение может меняться по мере изменения потребностей компании.

Месторасположение.

Выбирайте местоположение, исходя из ваших целей. Будут ли клиенты приходить в помещение? Тогда важно и наличие парковки поблизости. Вы собираетесь открыть склад? Ищите место с удобным доступом в разные районы города. Не упускайте из виду грядущие изменения в инфраструктуре города. Открывайте торговые центры на станциях метро и в пригородах. Туда будут привлекаться покупатели, но центральный блок здания будет вырыт и закрыт строительными лесами на полгода. Также оцените перспективы квартала на фоне конкурентов. Авторский ювелирный магазин должен располагаться не в пригородном районе, где нет ювелирных магазинов, а в креативном, выстроенном квартале с аналогичными экспозициями.

Поиск правильного местоположения поможет оценить положение бизнеса.

Характеристики помещения

Помимо местоположения, обратите внимание на технические аспекты помещения: необходимые коммуникации, наличие воды и электричества, высота потолков, уровень шума, освещение, вентиляция, возможность организации погрузочно-разгрузочного пространства. Представьте, как вы будете использовать помещение, и выясните, возможно ли это в данных условиях.

Как легально приобрести необходимое вам помещение

Вы не можете сразу же арендовать или купить выбранное вами помещение. Важно, чтобы помещение юридически подходило для того вида деятельности, который вы собираетесь в нем вести, и соответствовало установленным правилам. Как сампинумы (санитарно-эпидемиологические правила и гигиенические нормативы), так и специалисты для медицинских учреждений, саун, групп питания и детских садов.

Приобретая комнату в жилом доме, обратитесь к жилищному кодексу, чтобы убедиться, что выбранное жилое помещение может быть переведено в нежилое. При необходимости обратитесь к лицензированной компании, чтобы она выполнила проект переоборудования помещения.

Перед любой сделкой убедитесь, что передача помещения оформлена должным образом с юридической точки зрения — владелец договорился с арендатором здания, все коммуникации подведены к помещению и обеспечен отдельный вход. Арендуя или покупая помещение в новом здании, обратите внимание на наличие в проектной документации пометки «помещение без специальных технологий». Это означает, что помещение можно использовать так, как вам нужно.

Договоритесь с владельцем о целях использования помещения и возможности его реконструкции и перепланировки. Любые изменения в соглашении оформляйте в письменном виде.

Изучите также планы городской администрации на предмет возможных вариантов. Возможно, помещение включено в программу реконструкции, находится в доме или на улице, где запрещено размещать летнюю террасу.

Как выявить нарушения

При заключении договора убедитесь, что помещение покупает или арендует человек, имеющий право вести переговоры и подписывать документ. Если вы не являетесь собственником, попросите доверенное лицо. Если собственник недавно сменился, убедитесь, что смена собственности законна и что к стороне не предъявлены претензии.

Внимательно проверьте документацию. Лицензии на строительство и размещение новых зданий, лицензии на реконструкцию помещений, свидетельства о государственной регистрации или договоры купли-продажи, другие данные владельца или уполномоченного лица.

Цена ошибки в случае с коммерческой недвижимостью еще выше, чем в случае с жилой. Развитие бизнеса находится в кризисе. Чем ответственнее вы подойдете к поиску помещения, тем меньше риска для вашего бизнеса.

Реклама. ООО «Рекламодатель», «Технологии промышленной трансформации» ИНН 7730241227.

Для торговых точек — магазины, лавки и обеденные зоны

Часто в магазины, кафе и небольшие пекарни клиенты приходят спонтанно, по пути на работу или домой. Поэтому, выбирая место для торговой точки, нужно помнить, сколько людей проходит мимо нее каждый день, если вы живете в шаговой доступности и у вас есть конкуренты по соседству.

Ходьба.

Для нового торгового объекта необходимо выбрать место с высокой проходимостью. Например, рядом с метро, на автобусной остановке, на крупной дороге или в торговом центре. Таким образом, ваше предприятие будет на виду, и прохожие будут заходить посмотреть, что продается внутри.

Вы можете самостоятельно рассчитать трафик, выполнив три шага.

Шаг 1: Встаньте у двери возможного помещения и соберите данные о том, сколько людей проходит мимо в течение часа. Для подсчета можно использовать бесплатное приложение для подсчета на мобильном телефоне.

Совет: Чтобы получить наиболее полные данные, рекомендуется измерять движение утром и вечером, в выходные дни и ежедневно.

Шаг 2: Рассчитайте коэффициент конверсии: количество людей, которые заходят в помещение и превращаются в покупателей. У каждого раздела есть среднее число — его можно найти в Интернете или заказать специальное исследование у специалиста.

Шаг 3: Умножьте трафик на средний КП, чтобы получить ожидаемый доход в месяц.

Вы решили открыть кофейню и уже нашли помещение в новом жилом комплексе рядом с вашим общежитием.

Трафик составляет 830 человек в день и, следовательно, проходит через множество дверей. Средний коэффициент конверсии в этом разделе составляет 2 %. Это означает, что в этот день в магазин заходят 16 человек. Умножьте средний чек: 16 x 550° = 8, 800₽ или 264, 000°C в месяц — предполагаемый доход на тот момент.

Расчет необходимо сравнить со стоимостью аренды и другими расходами, чтобы определить, амортизирует ли помещение само по себе.

Близость к конкурентам

С одной стороны, если рядом находится магазин конкурента, это означает, что на рынке есть спрос и покупатели знакомы с продуктом. С другой стороны, покупатели с большей вероятностью пойдут в проверенную и знакомую компанию.

Поэтому, прежде чем выбрать место для открытия, следует оценить ближайших конкурентов. Также учитывайте:

Совет: Вы можете зайти к конкурентам утром и вечером, купить что-нибудь небольшое, а потом сравнить кассовые чеки. Обычно цифры оказываются в порядке, и вы сможете определить количество продаж в течение дня.

Общественность.

Клиентов нужно знать поблизости. Где они останавливаются, сколько им лет и как проходит их день. Вам нужно определить, где часто бывает ваша целевая аудитория, и выбрать место поблизости.

Вы выбрали местоположение магазина игрушек и решили научиться не совершать ошибок. Ваша целевая аудитория — семьи с детьми.

Вам нужно определить, куда направляются ваши потенциальные покупатели. Семьи с детьми предпочитают делать покупки недалеко от дома, чтобы не ездить или не посещать близлежащие заведения или спортивные центры. Они редко ходят специально на игры в офисные здания или за город. Этот вариант не подходит.

Кроме того, они могут открыть магазин товаров там, где есть другие магазины для детей, например в торговых центрах.

Для продуктовых магазинов и ресторанов

Для предприятий общественного питания действуют особые санитарные правила и нормы (SANPIN). Если вы не узнаете их заранее, то можете обнаружить, что по закону не можете арендовать помещение и работать там.

Поэтому перед подписанием договора аренды рекомендуется проверить, есть ли какие-либо законодательные ограничения на помещение.

Вы нашли идеальное место для продуктового магазина: большой трафик, подходящая публика поблизости, парковка. Кроме того, вас устраивает цена.

Вы подписали договор аренды, но вам необходимо установить вентиляцию, дренаж, звуковую дорожку и туалеты, чтобы не нарушать закон. Эти расходы не входили в ваши планы, но без них магазин не разрешат открыть. Открытие.

Заранее изучите требования СанПин в интернете, чтобы быстро найти помещение, подходящее для вашего вида бизнеса.

Где найти помещение.

Сервис поиска недвижимости. Существует несколько ресурсов для поиска коммерческой недвижимости. Например, Яндекс-Недвижимость, на сайте которого есть специальные фильтры для поиска. Вы можете заранее выбрать тип бизнеса, например, общепит или парикмахерскую, и сразу найти только подходящие варианты.

Таблица объявлений. Например, на Avito можно найти частные объявления — выбор меньше, чем в специальных сервисах, но зато больше вероятность найти выгодные предложения напрямую от владельца.

Службы поддержки малого и среднего бизнеса (МСБ). Портал Бизнес-навигатор SME используется для объединения данных с 70 различных сайтов аренды. Им удобно пользоваться, если вы не хотите тратить много времени на просмотр различных сайтов. Все варианты можно просмотреть одновременно в одном месте.

Государственные аукционы. Еще один вариант — арендовать жилье напрямую у города. Для этого нужно участвовать в аукционах, но если вы их выиграете, то получите помещение по цене ниже его рыночной стоимости. Например, такая программа существует в Москве.

Как выбрать помещение под магазин

Для магазина выбор правильного местоположения — один из важнейших критериев успеха. Новички, как правило, совершают ошибки. Избежать их можно, воспользовавшись советами опытных предпринимателей.

На успех бизнеса влияет множество факторов. Объясняя причины неудач в предпринимательстве, одни уверены, что предпринимательству помешала общая экономическая ситуация в стране. Другие считают, что Россия — одна из лучших стран для ведения бизнеса, с большими возможностями и множеством вакансий. Разумные аргументы приводятся с обеих сторон, и в каждом конкретном случае баланс склоняется то в одну, то в другую сторону.

Каждый бизнес уникален. Для данной отрасли местоположение, количество потребителей и их платежеспособность не имеют значения. Для некоторых видов бизнеса местоположение имеет решающее значение. Одним из таких секторов является розничная торговля. Местоположение — один из самых важных факторов для магазина. В этой статье раскрываются основные секреты поиска наилучшего места для начала торговли.

Если вы или кто-то из ваших близких открыли магазин, вы наверняка согласитесь с правильностью следующего утверждения Подавляющее большинство начинающих предпринимателей, решивших открыть свой первый розничный магазин, либо вообще не проводят маркетинговых исследований, либо игнорируют их. Несмотря на важность трезвой и максимально подробной оценки ситуации на местном рынке, лишь единицы прилагают усилия к ее анализу. Как правило, все ограничивается поверхностным восприятием ближайшего конкурента. Амбициозный бизнесмен слышит слухи о мифических преимуществах одной из таких компаний. Он выступает в роли клиента, подмечая положительные стороны, добавляя некоторые вариации и применяя их в своем будущем бизнесе.

Даже такому важному вопросу, как поиск идеального места для магазина, уделяется мало времени и внимания. Как правило, все делается по стандартной схеме. У кого-то из знакомых есть помещение и он предлагает его по очень привлекательной цене. Часто рассматривается только первый вариант, который попался на глаза после беглого поиска.

Новички не утруждают себя определением целевой категории и анализом конкурирующих магазинов, продающих аналогичные группы товаров в непосредственной близости. Они не обращают внимания на плотность населения в выбранном районе. Последствия такого легкомыслия предсказуемы и известны опытным предпринимателям — ожидаемая прибыль не приходит, покупателей мало, а магазины не покрывают даже текущие расходы.

Как показывает опыт ACT, новички совершают одни и те же ошибки. Используя опыт, накопленный на типичных ошибках, можно избежать краха. Следуйте советам опытных предпринимателей и подходите к выбору помещения для магазина с максимальной серьезностью.

Основные критерии оценки торговой площади

Идеальное помещение для магазина должно отвечать двум ключевым показателям.

Это важные критерии. Начните анализировать предложения по аренде с учетом этих факторов и исключите хотя бы половину. Но не только их нужно иметь в виду.

Конкуренты.

Конкуренция предполагает непосредственное наличие конкурентов с тем же ассортиментом или аналогичными товарами. Следуя элементарной логике, можно сделать вывод — чем меньше магазинов-конкурентов, тем лучше для вас. Однако есть и другой аспект. Если вы не находите торговых объектов с аналогичными товарами, есть серьезные основания задуматься о наличии спроса в выбранном вами районе. Социальный уровень большинства жителей оказывает существенное влияние на успех вашего бизнеса. Если вы планируете открыть бутик элитного бренда в районе, где есть спальные районы и сложная криминогенная обстановка, рассчитывайте на наивную прибыль. Также не стоит предлагать недорогие низкокачественные вещи дачникам, населенным людьми со средним и высоким достатком.

Форма.

Кроме того, стоит остановиться на вопросе формы розничной торговли. От этого зависит и выбор помещения. Например, вы можете остановиться на отдельно стоящих зданиях в жилых или коммерческих районах или за городом, например, на оживленных улицах. Кроме того, существует множество предложений по аренде помещений в более крупных зданиях или площадок в торговых центрах.

В этом случае на первую форму не обращают внимания, так как учитываются предыдущие прибыльные торговые агенты. Однако необходимо рассказать о критериях выбора торгового центра.

Позиция.

Здесь есть дополнительные параметры. Один из самых важных — удаленность магазина от главного входа. Чем ближе к нему вы находитесь, тем благоприятнее ситуация. Потенциальный покупатель будет видеть вас с самого начала. Если он торопится, то купит сразу. Если же он решит внимательно изучить нужный товар по лучшей цене, он пойдет дальше, но уже запомнит ваше предложение. Если цена, ассортимент или качество товара конкурента ухудшится, он вернется к вам. Еще одна вероятность, которая встречается довольно часто, — забытый покупатель. Они вспоминают, что один или несколько пунктов выбыли из их списка покупок на выходе. Как правило, никто не возвращается. Все покупается в магазине рядом с выходом.

Площадь магазина

Следующий параметр — ассортимент бутиков. Движение людей в торговых центрах отлично налажено. Ситуации, когда в один магазин заходят несколько покупателей, очень распространены. Если места в помещении недостаточно, следует поискать аналогичные товары в свободном пространстве. Не экономьте на аренде, если не хотите потерять покупателей. Постарайтесь обеспечить комфортные условия для исследования товаров.

Транспортная доступность

Как правило, торговые центры строятся в местах с оживленными транспортными узлами. Возле зданий формируются просторные парковки, учитывается наличие остановок общественного транспорта. Однако у отдельных торговых центров эти параметры выглядят по-разному. Если в вашем городе много подобных зданий, вы сравниваете не только стоимость аренды, но и удобство для потенциальных покупателей. Всегда ищите информацию о среднем трафике конкретного торгового центра. Это позволит более реалистично рассчитать возможную прибыль.

Планировка.

Обратите внимание на планировку торгового центра. Это очень плохой знак, если у человека, пришедшего сюда впервые, возникнут проблемы с навигацией и поиском того или иного магазина.

Этажи.

Выбор пола также очень важен. Люди по своей природе ленивы. Если покупатель может найти нужный ему товар на первом или втором этаже, лишь немногие пойдут на этаж выше, и для них важна возможность сэкономить на разнице в цене. Более необычный психологический тип покупателя — тот, кто ищет что-то конкретное, с ярко выраженными характеристиками.

Когда они ищут комнату, то замечают, что арендная плата на нижних этажах немного выше. Разница обусловлена именно этой особенностью. Стоит ли экономить и рисковать потерять потенциальных клиентов? Решать вам.

Плюсы и минусы различных типов торговых помещений